विदुर धमला कार्यबाहक अध्यक्ष, नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ
पहिले घरजग्गा छुट्टै व्यवसायका रूपमा नै विकास भएको थिएन । एकदमै सुषुप्त रूपमा रहेको थियो । पछिल्ला दिनमा बजार ठूलो भइसकेको छ र काम गर्ने वातावरण पनि बन्दै गएको छ । सरकार र निजी क्षेत्रबीच पनि सहकार्य बढ्दै गएको छ ।
सरकार र निजी क्षेत्रको सहकार्यमै अहिले बस्ती विकासका काम भइरहेका छन् । कारोबारमा मानिसहरू सचेत बनेका छन् । विकल्पहरू पनि धेरै उपलब्ध छन् । जुन अवस्था हिजोको दिनमा थिएन । केही प्रगति भए पनि त्यो पर्याप्त भने छैन । घरजग्गा व्यवसायलाई प्रणालीमा ल्याउने र एकीकृत गर्न अनि व्यवस्थित बनाउन भने अझै धेरै गर्नुपर्नेछ । विकसित देशसँग तुलना गर्ने हो भने त हामी कहीँ पनि छैनौँ, तर, हिजोको तुलनामा अहिले यो क्षेत्र पनि छ भन्ने अवस्थामा पुगेका छौँ ।
उद्योगका रूपमा घरजग्गा व्यवसाय
नेपालमा घरजग्गा व्यवसायलाई उद्योगका रूपमा अझै हेरिएको छैन । नेपालको संविधान २०७२ को मौलिक हकमा आवासको हकलाई पनि राखिएको छ । तर, त्यसअनुरूपका नीतिगत व्यवस्था अझै हुन सकेको छैन । मानवीय आवश्यकताको विषयमा गाँस, वास र आवास पर्छ । तर, आवासलाई प्राथमिक क्षेत्रको रूपमा राखिएको छैन । आवास मानवीय आवश्यकता हो वा होइन भनेर बुझ्न नै जरुरी छ । यो क्षेत्र प्राथमिकता र आवश्यकता हो भनेर नहेरिएको कारण नै घरजग्गा व्यवसायलाई हेर्ने दृष्टिकोण सही र सकारात्मक नभएको हो । आवासको महत्वलाई सहज रूपमा बुझाउन सकिन्छ । एउटा मानिसले जागिर गर्छ भने सामान्यतया उसको आधारभूत आवश्यकता भनेको परिवार पाल्ने, छोराछोरीलाई शिक्षा दिने र राम्रो घरमा बस्ने हुन्छ । यसकारण आवास महत्वपूर्ण हो वा होइन भन्ने विषय पहिले प्रस्ट हुनुपर्यो । यससँगै किन मानिस सहरमा बस्न मन पराउँछ भन्ने बुझ्नु जरुरी छ । आवास मानवीय आवश्यकता र इच्छासँग जोडिएको छ ।
कतिपयले घरजग्गा उद्योगलाई खासै महत्वको क्षेत्र नभएकोतर्फ जोड दिइरहेका छन् । यसलाई नक्कली व्यवसाय हो भनेर बुझेकोसमेत पाइन्छ । जुन यथार्थमा होइन । उदाहरणका लागि सेयर ब्रोकरलाई एउटा उद्यमीका रूपमा हेरिन्छ । यसलाई सेयर बजारको चालकका रूपमा हेर्ने र व्यवहार गर्ने गरिन्छ । जुन घरजग्गा व्यवसायमा लागू भइरहेको पाइएको छैन । जब कि यो मानिसको सबैभन्दा ठूलो आवश्यकता हो । त्यसकारण यो व्यवसायप्रतिको दृष्टिकोण सबै निकायबाट परिवर्तन हुनु जरुरी छ ।
यो व्यवसाय अझै पनि खहरे खोलाजस्तो बनेको छ । कुनै वेला धेरै गतिविधि हुने, फस्टाउने र कुनै वेला सुक्ने । यसले गर्दा घरजग्गा व्यवसाय नै अस्थिर भइरहेको छ ।
घरजग्गा व्यवसाय एउटा ठूलो क्षेत्र हो र यसले आर्थिक विकासमा ठूलो सहयोग पुगिरहेको हुन्छ । विकसित देशमा सानै सहर भए पनि पानी, बिजुली, टेलिफोन, विद्यालय, स्वास्थ्य संस्था, घरजस्ता आवश्यक पूर्वाधार तयार गरिएका हुन्छन् । व्यवस्थित हुन्छ । तर, हाम्रोमा यस क्षेत्रलाई पनि राजनीतीकरण गरिदिएको छ । यसकारण यो क्षेत्रलाई उद्योगका रूपमा विकास गर्न अतिआवश्यक छ । राजनीतिक नेतृत्वले पनि देशबाहिर सयर गर्दा राम्रो बाटो, घर, पानीजस्ता पूर्वाधारको विकास र व्यवस्थापन देखेका हुन्छन् । त्यसबाट सिकेर आफ्नो देशमा घरजग्गा व्यवसायलाई उद्योगको रूपमा विकास हुनका लागि सहयोग गर्नुपर्छ ।
सरकार–निजी क्षेत्रबीच सहकार्यको आवश्यकता
घरजग्गा व्यवसायलाई उद्योगका रूपमा विकास गर्नका लागि निजी क्षेत्र लागिरहेको छ । घरजग्गालाई एउटा क्षेत्रका रूपमा अघि बढाउन निजी क्षेत्रको भूमिका मात्र पर्याप्त हुने अवस्था भने छैन । यसलाई व्यवस्थित रूपमा विकसित बनाउन सरकार र निजी क्षेत्रबीच साझेदारी हुनुपर्छ । त्यो सार्वजनिक–निजी साझेदारी (पिपिपी)को रूपमा पनि अग्रसर गराउन सकिन्छ । पिपिपी अवधारणामा रहेर काम गर्ने वातावरण बन्यो भने यो क्षेत्रलाई अगाडि बढ्न धेरै सजिलो हुन्छ । साझेदारी नहुँदा धेरै कठिनाइ आइरहेका छन् । जग्गाको कित्ताकाटमा नै समस्या आइरहेको छ । कित्ताकाट रोकेर शासन गर्ने नेतृत्वले घरजग्गा व्यवसायलाई एउटा चुनाव जित्न उपयोग गरेकोसमेत पाइयो । तर, यसले धेरै प्रभाव परेको छ । खुलेर म घरजग्गा व्यवसाय गर्ने मानिस हुँ वा कम्पनी हुँ भन्ने थोरै छन् । धेरैजसो त पर्दापछाडि रहेर जग्गाको कारोबार गर्नेहरू छन् । हाम्रो नीति नियमले पनि त्यस्ता व्यक्तिका लागि खुला ठाउँ छाडिदिएको छ ।
घरजग्गा व्यवसायीका रूपमा जसले काम गरेका छन् । उनीहरूले नगरविकास तथा अन्य निकायबाट स्वीकृति लिएर काम गरिरहेका छन् । निकै कठिनाइका साथ आफ्नो व्यवसायलाई विस्तार गर्ने काम गरिरहेका छन् । तर, यो व्यवसाय अझै पनि खहरे खोलाजस्तो बनेको छ । कुनै वेला धेरै गतिविधि हुने फस्टाउने र कुनै वेला सुक्ने । यसले गर्दा घरजग्गा व्यवसाय नै अस्थिर भइरहेको छ । यसकारण यसलाई स्थिर बनाउने र एउटा प्रणालीको विकास गरी त्यसअनुसार काम गर्नुपर्ने आवश्यकता छ । सरकारले पनि पछिल्लोपटक अनुमतिपत्र प्राप्त गरेकाले मात्र व्यवसाय गर्न पाउने, उनीहरूमार्फत मात्र व्यवसाय गर्न पाउने व्यवस्था गर्न लागेको छ । अनुमति लिएर काम गर्न पाउने व्यवस्थाजस्ता विषय छन् । तर, यी विषय सार्वजनिक खपतका लागि मात्र हुनु भएन, बरु प्रणालीमा आबद्ध हुनुप¥यो । त्यसले मात्र समग्र प्रणालीलाई चलायमान बनाउन सहयोग पुर्याउँछ । यसकारण प्रणालीलाई स्थापित गर्ने गरी दृष्टिकोण ल्याउनुपर्छ ।
घरजग्गा व्यवसाय र आर्थिक समृद्धि
आर्थिक उन्नतिका लागि अन्य धेरै क्षेत्रजस्तै घरजग्गा व्यवसाय पनि एउटा प्रमुख खम्बा हो । तर, एउटा खम्बाका रूपमा विकास गर्न भने सकिएको छैन । यो यस्तो क्षेत्र हो, जुन विकास हुँदै जाँदा अन्य क्षेत्रमा पनि बहुआयामिक प्रभाव पर्छ । नकारात्मकको नकारात्मक र सकारात्मकको सकारात्मक प्रभाव पर्छ । जग्गा र घर निर्माण जोडिने भएकाले जग्गा आफैँमा खरिद–बिक्रीको वस्तुका रूपमा रहन्छ भने घर निर्माणसँग अन्य विभिन्न क्षेत्र पनि जोडिएर आउँछन् । विभिन्न कम्पनीको उत्पादन यससँग जोडिन्छ । यसकारण यो क्षेत्र विस्तार र विकास हुँदा आर्थिक वृद्धि वा विकासमा पनि उत्तिकै सहयोग पुग्छ ।
घरजग्गा कर्जाको ब्याजदर न्यून हुनुपर्यो । त्यस्तै, घरजग्गा व्यवसायीले घरजग्गा धितोमा राख्छ भने मूल्यांकनको न्यूनतम पनि ८० प्रतिशत कर्जा उपलब्ध गराउनुपर्यो । होइन भने लगानी गर्न निकै गाह्रो छ ।
यो क्षेत्रलाई विकास गर्नका लागि सहयोग पुर्याउने अर्को महत्वपूर्ण क्षेत्र बैंक हो । अहिले नेपालमा वाणिज्य र वित्तीय संस्था पर्याप्त छन् । तर, बैंकिङ प्रणाली र घरजग्गाबीचको सम्बन्ध भने राम्रो भइरहेको छैन । अहिले घरजग्गामा भन्दा पनि सेयर बजारमा लगानी भइरहेको छ । यसमा प्रणालीको अभाव छ भन्ने देखिन्छ । अर्कोतर्फ बैंकले यो क्षेत्रलाई प्राथमिकता दिन सकेको छैन । त्यही घरजग्गालाई धितो राखेर ‘ट्रेडिङ बिजनेस’मा ९० देखि शतप्रतिशतसम्म कर्जा दिन्छ । तर, घरजग्गा व्यवसायमा भने ४० प्रतिशत मात्र कर्जा दिने गरेको छ । यस्तो अवस्थाले यो उद्योगमा राम्रोसँग व्यवसाय गर्छु भन्ने मानिस प्रोत्साहित हुन सक्दैन । यस्तो नीतिले यो क्षेत्रलाई अगाडि बढ्न गाह्रो हुन्छ ।
नेपालमा धेरै प्रकारका कोषहरू छन् । सञ्चयकोष, सेना र प्रहरी कल्याणकारी कोष, नागरिक लगानीकोषलगायत छन् । उनीहरूले ब्याज खाएर बसिरहेका छन् । लगानी गरिरहेका छैनन् । जब कि यस्ता कोषहरूले ब्याज खाएर बस्ने नै होइन । काठमाडौं महानगरपालिका जस्ता सार्वजनिक निकायले समेत ब्याज खाएर बसेका छन् । बाहिरी देशमा यस्ता संस्थाहरूले रकम राखेबापत उल्टो सुरक्षाका लागि रकम तिर्नुपर्ने हुन्थ्यो, तर नेपालमा ठीक उल्टो भइरहेको छ । वाणिज्य बैंकले तीन–तीन महिनामा ब्याज खाने काम गरिहेका छन् । उद्योगमा लगानी गरिरहेका छैनन् । जब कि घरजग्गा व्यवसायमा लगानी गरेर तीन–तीन महिनामा खान सकिँदैन । अर्थात् घरजग्गा व्यवसायीले छोटो अवधिका लागि ब्याज तिर्न सक्दैन । लामो समयका लागि कर्जा उपलब्ध गराउनुपर्छ । घरजग्गा व्यवसायी सम्पन्न हुन नै न्यूनतम पनि दुई वर्ष लाग्छ । त्यसो गर्न बैंकहरू तयार हुँदैनन् । यसकारण लागत नै उच्च हुने कारण पनि यो व्यवसाय फस्टाउन कठिन भइरहेको छ ।
अर्कोतर्फ जग्गाको मूल्य अचाक्ली बढिरहेको छ । नयाँ ठाउँमा जग्गा लिने र घर बनाउनेतर्फ मानिस केन्द्रित भइरहेको छ । यसले हाइराइज्ड (अकासे घर) भवन बन्न सकेनन् । संस्थागत रूपमा रकम जम्मा गर्ने र ब्याज खाने चलनले गर्दा कर्जा लिन नसकिने अवस्था सिर्जना भयो । यसलाई सुधार गर्न आवश्यक छ । न्यून मात्र ब्याज दिने व्यवस्था गर्दा घरजग्गा व्यवसाय फैलन सहयोग पुग्छ । यसबाहेक यो क्षेत्रलाई अन्य घर निर्माणमा मात्र सीमित नराखी सडक निर्माण, पर्ती जग्गाको व्यवस्थापन गर्न पनि लगाउन सकिन्छ ।
घरजग्गा व्यवसायको मार्गचित्र
आगामी दिनमा सुलभ दरमा कर्जा उपलब्ध गराउने व्यवस्था अत्यन्त आवश्यक छ । पहिलो कुरा कर्जाको ब्याजदर न्यून हुनुपर्यो । त्यस्तै, घरजग्गा व्यवसायीले घरजग्गा धितोमा राख्छ भने मूल्यांकनको न्यूनतम पनि ८० प्रतिशत कर्जा उपलब्ध गराउनुपर्यो । होइन भने लगानी गर्न निकै गाह्रो छ । दोस्रो महत्वपूर्ण विषय भनेको घरजग्गासम्बन्धी प्रभावकारी र कार्यान्वयन हुने खालको नीतिगत व्यवस्था हुनुपर्छ । विभिन्न तहमा प्राप्त हुने प्रक्रियागत कुराहरू सहज हुनुपर्छ । त्यसले लगानीमैत्री वातावरण बन्छ, र सबैले काम गर्न पाउँछन् । तेस्रो महत्वपूर्ण विषय भनेको इजाजतपत्र प्राप्त व्यक्ति वा संस्थाले मात्र घरजग्गा व्यवसाय गर्न पाउनुपर्छ । जथाभावी र जसले पनि यो कार्य गर्ने विकृति हटाउनुपर्छ । अहिले त नियम पनि यस्तो छ कि व्यक्तिलाई कर ५ प्रतिशत मात्र लाग्छ भने संस्थालाई २५ प्रतिशत लाग्ने गरेको छ । यसले गर्दा संस्थागत रूपमा अघि बढ्न नसक्ने अवस्था पनि छ । यस्ता विषयमा पनि सुधार गर्न आवश्यक छ ।
