दृष्टिकोण प्रिन्ट संस्करण

किन निरुत्साहन गरिँदै छ घरजग्गा कारोबारलाई ?

राष्ट्र बैंकसहित वित्तीय संस्थाहरूले घरजग्गा कारोबार र यस क्षेत्रको लगानीलाई निरुत्साहित गरिरहेका छन्

जग्गाको कित्ताकाट खोल्ने सरकारको निर्णय स्वागतयोग्य छ । सरकारको यो निर्णयले आमनागरिक र घरजग्गा व्यवसायीलाई बिक्रीवितरण गर्न सहज बनाएको छ । मानिसको सम्पत्ति भनेकै घरजग्गा हो । यसमा गरिएको लगानी सुरक्षित मानिन्छ । छोराछोरीको भविष्यका लागि भनेर पनि जग्गा खरिद गर्ने चलन पुरानै हो ।

आर्थिक मन्दीका कारण : घरजग्गा कारोबार रोकिनु अर्थतन्त्र धराशायी बन्नुका धेरै कारणमध्ये एक हो । तीनै तहका सरकारले राजस्वको स्रोत गुमाएका छन् । केही वर्षअघि राजस्व संकलनको प्रमुख हिस्सा घरजग्गा खरिदबिक्रीबाट संकलन हुने राजस्व पनि थियो । घरजग्गा व्यवसायमा कित्ताकाट रोक्नुबाहेक अन्य सरकारी नीति पनि आर्थिक मन्दीका कारण हुन् ।

बैंक तथा वित्तीय क्षेत्रले मुद्दतीमा उच्च ब्याज दिएका छन् । जसका कारण आममानिस बैंकको ब्याजतिर आकर्षिक भए । पुँजी बैंकमा मात्र थुप्रिएपछि तरलताको अवस्था देखियो । साथै, उत्पादनशील काममा पुँजी लगानी पनि भएन । भारी मात्रामा ब्याज आउने भएपछि मानिसको रुचि दैनिक उपभोग्य सामान र औषधिमा भन्दा अरू सामान खरिदमा भएन । भएको रकम बैंकमा राख्ने, ब्याज खाने भन्ने मानसिकता सुरु भयो र अन्य सामान खरिदबिक्री ठप्प भयो । 

उदाहरणका लागि एक करोड फिक्स्ड डिपोजिटमा राख्दा महिनाको एक लाख ब्याज आउँछ । सो रकमले एउटा परिवारको खर्च आनन्दसँग चल्छ । अनि किन आयमूलक काम गर्ने, किन व्यापार–व्यवसाय गर्ने भन्ने मानसिकता सुरु भयो । र, सवारीसाधन, चलअचल सम्पत्ति, जग्गाजमिन खरिदतिर ध्यान गएन, बजार स्थिर भयो । 
अन्य देशमा बैंकमा पैसा डिपोजिट गरेबापत सरकारलाई कर तिर्नुपर्छ । हाम्रो देशमा उल्टो छ । अब बैंकले दिइरहेको ब्याज पहिलेझैँ ४ देखि ५ प्रतिशतमा झार्ने हो भने यो सबै समस्याको समाधान हुन्छ । 

उद्योगी–व्यवसायीले १० प्रतिशतभन्दा कममा लिएको व्यावसासिक लोनको ब्याज एकाएक मिटरब्याजझैँ १५ प्रतिशतभन्दा माथि पुर्‍याउने काम भयो । व्यवसायबाट भएको आम्दानीले ब्याज तिर्न पनि सम्भव भएन । कर्जाको माग ठप्प भयो, व्यवसायीहरू सटर बन्द गरी पलायन हुन लागे । यसलाई लयमा फर्काउन बैंकको ब्याज १० प्रतिशतभन्दा तल हुनुपर्छ । अनि मात्र व्यापार व्यवसाय फस्टाउँछ । 

अर्को कारण हो, घरजग्गा कारोबारमा छाएको मन्दी । घरजग्गा कारोबार यस्तो कारोबार हो जसबाट नेपालमा रहेको पुँजी नेपालमा नै रहन्छ । पुँजी बिदेसिने व्यवसायलाई प्रोत्साहित गर्ने, तर लगानी देशमा रहने व्यवसायलाई पाखा लगाउने गलत नीतिका कारण समस्या देखिएको हो । यो कारोबार व्यवसाय प्रत्यक्ष–अप्रत्यक्ष रूपमा अन्य विभिन्न खालको व्यवसायसँग जोडिएको छ । यसमा आएको मन्दीले अन्य व्यापार व्यवसायलाई समेत प्रत्यक्ष असर गरेको छ । उदाहरणका लागि निर्माण सामग्री व्यवसाय । यदि घरजग्गा व्यवसायलाई चलायमान बनाउने हो भने सहज खालको नीति नियम बनाई अघि बढ्न जरुरी छ । 

मन्दीको असर : यस क्षेत्रमा बैंकको ठूलो लगानी छ । पहिलाको नीतिअनुसार विभिन्न खालको प्लानिङ, हाउजिङ, अपार्टमेन्टमा बैंकले राम्रो फाइनान्स गरेका थिए । अहिले यो क्षेत्रमा बैंकको लगानी शून्य छ भने किनबेच पनि ठप्प छ । घरजग्गा खरिदका लागि ठूलो रकम चाहिने हुनाले बैंकबाट सहज कर्जा आवश्यक हुन्छ । तर, बैंकले ठूलो कर्जाको सुविधा दिइरहेका छैनन् । यसको प्रत्यक्ष असर कारोबारमा परेको छ । देशले ठूलो कर गुमाएको छ भने व्यवसायीहरू बैकको सावाँ, ब्याज र किस्तासम्म बुझाउन नसक्ने अवस्थामा छन् । 

विकास निर्माणमा भूमिका : व्यवस्थित जग्गा विकास, प्लानिङ, हाउजिङ बन्नु अनि बनाउनु भनेको सहर÷नगर अनि देशको समग्र विकासमा इँटा थप्ने काम हो । निजी लगानीमा कुलो, बाटो, ढल, नाला, बिजुली, खानेपानीसमेतको जग्गा विकास कार्यक्रममा घरजग्गा व्यवसायीको ठूलो योगदान छ । स्मार्ट सिटीको कुरा आइरहेको छ । यसमा पनि हामी लगानी गर्न इच्छुक छौं । सरकारले यसको जिम्मा अब निजी क्षेत्रलाई दिनुपर्छ । अनि मात्र सुन्दर सहरको परिकल्पनाले साकार रूप लिन्छ । जग्गा प्लानिङका क्रममा हामी हरेक वर्ष आफ्नो निजी लगानीमा कैयाैँ किलोमिटर पक्की सडक, ढल, नाला, पुल, कल्भर्ट बनाइरहेका छौँ, जुन कुराले स्थानीय तहलाई सहज भएको छ । विकास निर्माणको काममा स्थानीय सरकारसँग सहकार्यजस्तै भएको छ । त्यसैले सरकारले हाम्रो संस्था अनि व्यवसायलाई विकास निर्माणको सहयात्रीका रूपमा हेर्नुपर्छ ।

अर्थतन्त्रमा योगदान : घरजग्गाको कारोबार चलायमान हुँदा मालपोत कार्यालय हेटौँडाले मात्र वार्षिक ६० करोडसम्म राजस्व उठाएको थियो । त्यति नै मात्रामा स्थानीय तहले कर उठाइरहेको थियो । नगरपालिकाबाट प्लटिङ स्वीकृति एक कठ्ठाबराबर २५ हजार राजस्व बुझाउनुपर्छ । सिफारिस तथा अन्य दस्तुरबाट प्राप्त राजस्व बेग्लै छ । अब हिसाब गर्न जरुरी छ, एउटा जिल्लाको मालपोतबाट वार्षिक ६० करोड राजस्व जम्मा हुन्छ भने ७७ जिल्लाबाट कति राजस्व सरकारले पाइरहेको थियो ? सबै जिल्लामा एकै खालको कारोबार नभए पनि समग्रमा घरजग्गा कारोबारबाट सरकारले ५० अर्ब रकम राजस्व जम्मा गरिरहेको थियो । कारोबारमा मन्दी आएपछि स्थानीय तथा संघीय सरकारले अत्यधिक राजस्व गुमाउनुपरेको छ । अतः देशको अर्थतन्त्र बलियो बनाउन यो व्यवसायको भूमिका महत्वपूर्ण छ ।

घरजग्गामा विदेशी रकम भित्र्याउने योजना : घरजग्गा कारोबारमा देशको पुँजी देशमै रहन्छ । तर, विदेशी रकम भित्र्याउने सन्दर्भमा वैदेशिक रोजगारीमा गएका युवाले जग्गाजमिन जोडिरहेका छन् । हाम्रा मुख्य ग्राहक भनेकै विदेशबाट कमाएर पठाउने नेपाली र उनीहरूको परिवार हो । उहाँहरूको परिवार नै हो । अब भने विदेशी नागरिकले पनि घरजग्गा खरिदबिक्री गर्न पाउने नियम बनाउन जरुरी छ । यसो गर्दा प्रशस्त विदेशी मुद्रा भित्रिन्छ । बरु बिक्री गर्दा नेपालीलाई मात्र गर्न पाउने कानुन बनाउन सकिन्छ । 

स्पष्ट र स्थिर नीति : लामो समयदेखि बन्द रहेको जग्गाको कित्ताकाट खुलाएर सरकारले यो क्षेत्रमा केही लचकता देखाएको छ । यो नीति सरकार परिवर्तन भएपिच्छे परिवर्तन हुन्छ । अतः स्थिर नीति बन्न जरुरी छ । अहिले स्थानीय सरकारले स्पष्ट नीति अनि मापदण्ड बनाएको छ । त्यही आधारमा हामी चलिरहेका छौँ । मुख्य कुरा, केन्द्र सरकार र राष्ट्र बैंकको स्पष्ट र स्थिर खालको नीति नियम आवश्यक छ । जसबाट यो व्यवसायमा सहजता आउँछ, कारोबार सधैँ चलायमान हुन्छ । 

अन्य बैंक, वित्तीय संस्था राष्ट्र बैंकको नीति नियमअनुसार चल्छन् । राष्ट्र बैंकको नीति यो व्यवसायलाई निरुत्साहित गर्ने खालको छ । राष्ट्र बैंककै गलत नीतिले घरजग्गाको कारोबार ठप्प छ । राष्ट्र बैंक अनि बैंकिङ क्षेत्र यो व्यवसायमा लगानी गर्न चाहँदैनन् । 

एकदमै पाखा लगाउन खोजिएको छ । कुनै सहुलियत अनि सरल कर्जा सुविधा दिने नीति लिएको छैन । अन्य व्यवसायमा मूल्यांकनको ८० देखि ९० प्रतिशतसम्म लगानी गर्छन् भने यो व्यवसायमा मूल्यांकनको ४० देखि ५० प्रतिशत मात्र कर्जा सुविधा छ । एक त कर्जा पाउनै गाह्रो छ, पाइहाले पनि असहज नियम छ । यसकारण घरजग्गा कारोबार चलायमान नभए अन्य व्यवसाय चलायमान हुनेवाला छैन । मेरो आग्रह छ, घरजग्गामा वित्तीय संस्थाले लगानी गर्ने वातावरण बन्नुपर्छ ।

अर्थतन्त्र शिथिल र डामाडोल हुनुको मुख्य कारणमध्ये घरजग्गाको खरिदबिक्री ठप्प हुनु पनि हो । यो व्यवसायबाट राज्यले ठूलो मात्रामा राजस्व प्राप्त गरिरहेको थियो । तर, अहिले राजस्व गुमिरहेको छ । सरकारसँग पैसा छैन । विकास निर्माणको काममा असर परेको छ । कर्मचारीलाई तलब खुवाउन सक्ने अवस्था छैन । निर्माण व्यवसायीलाई भुक्तानी गर्न सकेको छैन । अब यो समस्याको समाधान गर्न घरजग्गा व्यवसाय खरिद–बिक्रीका लागि सरकार र राष्ट्र बैंकले उत्साहित हुने खालको नीति बनाउनुपर्छ ।

कित्ताकाट र कृषियोग्य जमिन मासिने चिन्ता : नेपाल कृषिप्रधान देश हो । देशमा कृषिले पूर्ण रूपमा खाद्यान्न धान्न नसके पनि कृषिजन्य वस्तुको आयातमा कमी गर्न मद्दत पुर्‍याएको छ । कृषिजन्य कतिपय वस्तुमा आत्मनिर्भर पनि भइसकेको अवस्था छ । यसकारण पनि कृषिलाई संरक्षण गर्नैपर्छ । अन्ततः मान्छेले खाने दाल–भात–तरकारी नै हो, जुन कुरा कृषि विकासबाट सम्भव छ । सर्वप्रथम त कृषियोग्य जमिन जोगाउन स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण छिटोभन्दा छिटो टुंग्याउन जरुरी छ । स्थानीय तहलाई सरकारले कृषियोग्य, बस्तीयोग्य, व्यावसायिक जमिनको वर्गीकरण गर्न निर्देशन दिएको वर्षांै भइसक्यो । कतिपय जिल्लामा वर्गीकरण भइसकेको छ त कति जिल्लामा भएको छैन । स्थानीय सरकारले यसको वर्गीकरण गर्न जरुरी छ र व्यापारी, व्यवसायीले पनि कृषि नै नरहे के खाने भन्ने बुझ्न जरुरी छ । पैसा नै सबै कुरा होइन, व्यापार व्यवसायको नाममा कृषियोग्य जमिन मास्नचाहिँ हुँदैन ।

सुझाव : जब व्यापारी–व्यवसायी टाट पल्टिने अवस्था आउँछ, कुनै पनि राजनीतिक दललाई यसको मतलब हुँदैन । नेता वा व्यावसायिक संगठनका नेतृत्वकर्ता कोही आवाज उठाउँदैनन् । चुनाव आउँदा त्यही व्यापारीसँग सहयोग माग्ने, कुनै कार्यक्रम गर्नुपर्दा त्यही व्यापार व्यवसायीको सहयोग चाहिने, तर व्यवसायी समस्यामा पर्दा बोलिदिने सोचिदिने कोही भएन । सबै आफ्नो निजी स्वार्थमा मस्त छन् । व्यापारी व्यवसायी रहे भने देशको अर्र्थतन्त्र रहने हो । यो कुरामा ध्यान दिन ढिलाइ गर्दा देशले आर्थिक क्षति व्यहोर्नुपरेको छ । आर्थिक मन्दीको प्रभाव र कारण अध्ययन अनुसन्धान गरी सरकारलाई सही सुझाव दिन ढिला भइसकेको छ । राज्यलाई ठूलो रकम कर बुझाउने घरजग्गा कारोबारमा लगाम लगाउने गलत नीतिनियमका कारण देशकोे अर्थतन्त्र धराशायी बनेको छ । यो तितो सत्य सरकारले बुझिदिनुपर्छ । निर्यात गर्ने व्यवसायीलाई काखी च्याप्ने, तर मुलुकको अर्थतन्त्र बाहिरिन रोक्ने घरजग्गा व्यवसायीलाई पाखा लगाउने गलत नीति सरकारले परिवर्तन गर्नुपर्र्छ । यो घरजग्गा व्यवसायीको मात्र समस्या होइन, मुलुकको अर्थतन्त्रकै समस्या हो । यसको सुधारका लागि हामी सरकारसँग हातेमालो गर्न तयार छौँ । 

(मैनाली मकवानपुर घरजग्गा व्यवसायी संघका अध्यक्ष हुन्)